この記事の結論
- 5年で売ると持ち出しは約1,183万円（月19.7万円で借りて住んだのと同じ）
- 総額は住むほど増えるが、1年あたりの負担は住むほど軽くなる
- 「合わなかったら売ればいい」は、売る前提の計算をしてから
「一生住むつもりはないけど、合わなかったら売ればいい」——売ることはできます。 問題は、何年で売るかで出ていくお金がまるで違うことです。
売る時期で、手残りはこう変わる
試算の前提
- 物件5,000万円（中古）・頭金0円・35年ローン・金利1.0%
- 管理費等 月3.5万円・初期費用は物件価格の6%（ローンに含む）
- 物件価格は年1%下落・住宅ローン控除は満額適用
「◯◯万円/年」は負担÷住んだ年数。
見るべきは1年あたり。5年売却は237万円/年（月19.7万円相当）で、 20年住む場合より4割以上割高。短く住むほど、持ち家は「割高な賃貸」になります。
短期売却が割高になる理由は3つ
① 初期費用300万円と仲介手数料160万円は固定料金——3年で売っても20年でもほぼ同額。 ② 利息は前半に集中——序盤は資産（元金）があまり積み上がらない。 ③ 住宅ローン控除は住むほど積み上がる——10年で140万円、3年なら42万円だけ。
売れる値段しだいで、さらに振れる
色分けは本音家計の「見通し」シナリオと同じ。
買った値段のまま売れても約900万円は消えます。 短期で住み替えるつもりの人ほど、物件の資産性（値下がりしにくさ）が効きます。
売るときにかかるお金
買うときの初期費用は意識されますが、売るときにもまとまった額がかかります。ここを数えずに「いくらで売れるか」だけ見ていると、手残りを読み違えます。
| 売却時にかかるもの | 4,755万円で売った場合のめやす |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約160万円（売値の3%＋6万円＋消費税） |
| 抵当権の抹消 | 1〜2万円（司法書士へ頼む場合） |
| 印紙税 | 1万円（売買価格1,000万〜5,000万円） |
| 引っ越し・ハウスクリーニング | 10〜30万円 |
いちばん重いのは仲介手数料です。売値に比例するので、高く売れるほど手数料も増えます。 上のグラフの負担額には、これも織り込んであります。
5年以内に売ると、税金も重い
売って利益が出た場合、その利益には税金がかかります。 税率は所有していた期間で2倍近く変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
この5年は、買った日から数えて5年ではありません。売る年の1月1日時点で判定するので、 実質的には6年目以降に売らないと長期にならないことがあります。 境目にいるなら、売り出す時期をずらすだけで税額が半分になります。
ただし自宅を売る場合は3,000万円の特別控除があり、 利益が3,000万円以下なら税金はかかりません。 値下がりしている今回の例のように、そもそも損失なら課税されません。 税率の差が効いてくるのは、値上がりした物件を売るときです。
結論：売る前提の数字を見てから買う
5年で売る可能性があるなら、見るべきは「35年住む前提の月々」ではなく「5年で売った場合の手残り」。売る時期のつまみを動かすと、その場で変わります。
