住宅ローン控除、13年でいくら戻るのか

年末の残高の0.7%が、税金から消える

住宅ローン控除は、12月31日時点のローン残高に0.7%を掛けた額が、 その年の所得税から差し引かれる制度です。 所得控除（課税対象を減らす）ではなく税額控除—— 計算し終えた税金から直接引かれるので、効き方がまるで違います。

医療費控除で10万円の控除を受けても、戻るのは税率20%なら2万円です。 住宅ローン控除は21万円がそのまま21万円。 個人が使える制度としては、かなり大きい部類に入ります。

上限は、住宅の省エネ性能で決まる

0.7%を掛ける残高には上限があります。 そしてその上限は物件の省エネ性能で大きく変わります。 2026年に入居する場合は、こうなっています。

👉いちばん下の行を見てください。新築で省エネ基準を満たしていない家は、控除がまるごとゼロです。減るのではなく、使えません。 物件を選ぶ段階で確かめておくべき、いちばん大きな分かれ目です。

中古（既存住宅）は上限も期間も別の扱いです。 上乗せはなく、控除期間も10年になります。

「子育て世帯・若者夫婦世帯」とは、入居する年の12月31日時点で19歳未満の子どもがいるか、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯です。 中古にはこの上乗せがありません。

13年合計でいくらになるか

毎年の残高は返済で減っていくので、13年間ずっと満額ではありません。 ざっくりの感覚としては、こうなります。

使うための条件

👉床面積は「登記簿の数字」で見ます。マンションの広告に載っている専有面積（壁の中心で測る壁芯面積）は、 登記簿の面積（内側で測る内法面積）より数%大きく出ます。 広告で52㎡でも、登記簿では49㎡台ということが起こります。 ぎりぎりの物件は、契約前に登記簿の数字を確かめてください。

1年目だけは確定申告

会社員にとって、人生で確定申告をする数少ない機会のひとつです。 必要になるのは、住民票・登記事項証明書・売買契約書の写し・金融機関から届く年末残高証明書・源泉徴収票など。 省エネ性能で上限が変わるので、住宅性能評価書や認定通知書も要ります。 これは引き渡しのときにもらう書類なので、なくさないでください。

申告を忘れても、5年以内なら還付申告でさかのぼって受けられます。 ただし2年目以降の年末調整が始まらないので、 気づいた時点で早めに手続きするに越したことはありません。

控除があるから買う、ではない

13年で263万円は大きい額です。ただ、同じ期間に支払う ローンの利息は、同じ条件（借入3,500万円・金利1.0%・35年）で約382万円。控除はそれを埋め切りません。

控除は「買うと決めた人が受け取るもの」であって、 買う理由そのものにはなりません。 初期費用・利息・管理費・売るときの仲介手数料まで含めて、 手元にいくら残るのかを先に見てから決めてください。

買ったときに手元に残る額を計算する（無料）